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    • 本月房贷利率开启新规:购房者仅一次机会,LPR和固定利率选哪个?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-03-04  /  浏览:2664 次  /  

    去年12月28日,央行一则存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR公告牵动了购房人的心,这意味着过去传统的以基准利率为锚的方式将被取代。按照规定,自2020年3月1日起,银行机构应与存量浮动利率贷款(即2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款,不含公积金个人住房贷款)客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款,也可转换为固定利率贷款。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。原则上需在2020年8月31日前完成。

    也就是说,从本月起截止8月31日,很多人会陆续接到银行电话,让你重新“签订”房贷合同。这等于给了购房者一道选择题,据银行工作人员近期电话咨询来看,客户最担心的是如果转换成LPR,房贷是否会增加?究竟该选择固定利率不变,还是选择挂钩LPR?下面我们就两类定价模式全面解析,方便大家的疑问对号入座。

    固定利率和LPR怎么选

    转换为固定利率:转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。

    转换为LPR加点形成的浮动利率:LPR是贷款基础利率,采用公开市场操作利率加点的方式定价,即18家商业银行根据市场情况报价(MLF)的基础上加点形成的平均值。简单来说,房贷利率=LPR利率+加点。

    如何转换呢?之前的计算机制是房贷利率=基准利率*(1+浮动)。举例来看:假设你有一笔房贷,剩余还款期限为10年,原定价水平为基准利率上浮10%,那么原来执行利率=4.9%*(1+10%)=5.39%。

    若选择转换为固定利率,则在剩余的10年期间利率均为5.39%,永不再变。若选择转换为LPR加点形成的浮动利率,按央行要求,先算出老利率(5.39%)与去年12月的LPR(4.8%)的差值,也就是加点值,再把每月公布的LPR与加点值相加,就是你的新利率。所以这个加点值=5.39%-4.8%=0.59%,加上2月份刚公布的五年期以上利率4.75%,新的房贷利率就等于5.34%;若日后LPR继续下行,实际房贷利率会越来越低。

    当前来看,转换LPR后的利率低于固定利率,如果LPR后续一直下降,每年的还贷成本日积月累也能省下一笔不小的数目(贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10800元左右),因此选择参考LPR加点的定价方式更为优惠。当然,也不能排除一旦经济处于上行周期,LPR利率随之上调的风险,到那时候购房者可以选择提前还贷来避免房贷利率上升带来的成本上升。

    从长远看,选择LPR加点浮动的利率方式是否有利于购房者,还是取决于LPR的未来走势。

    LPR未来如何走

    说句实话,未来十几二十年的预测,没人说得准。但是短期来看,三五年内LPR大概处于下行趋势。就今年而言,受疫情等多重因素影响,我国经济处于特殊时期,不少企业从高空瞬间跌落谷底,此时央行为了快速提振经济,实行货币宽松政策是必然。而2月20日,央行在刚宣布降息的5个月后,又公布的最新LPR也没有让大家失望,5年期LPR利率为4.75%,下调了5个基点。

    而此前半年内,LPR已作出两次下调,分别从2019年8月的4.85%下降到2019年12月的4.8%,然后降低到现在的4.75%。一方面,疫情加速了房贷利率的下调,另一方面,房住不炒、房地产市场保持稳定的初心不会变,为了抑制炒房,LPR没有提高的可能。如果再把眼光放长远,城市化进程已到一定阶段,人口红利逐渐降低,经济增速不复以往,低利率仍是刺激经济的有效手段。

    除了上述两点,大家关心的几个细节问题,比如转换后房贷利率会立马减少吗?这个转换后是有重定价周期的,就是按照当时的LPR利率重新计算合同里的房贷利率,央行规定最短为1年,最长为合同期限。也就是说,转了LPR后,到第一次重定价之前,房贷利息支出与原合同一样不变。

    比如你的房子在3月1日房贷利率转化为5.39%,选择一年期重定价,那么一年以后的今天,就会按照最新的报价利率重新定价,按照新的基础利率重新计算。

    另外,如果现在还没接到通知,想转换要找谁?根据多家银行的通知,由于疫情原因,不少银行主张线上自主操作办理,客户可在贷款行的手机银行、网上银行、短信银行等渠道完成定价基准转换,线上渠道以各家银行通知为准。不过,疫情防控情况稳定或结束后,各家银行也会开放线下办理渠道,还没接到通知的莫心急,整个流程会持续到今年8月31日前。


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