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    • 2019半年报——二手房篇:预期转变、新房分流,二手房市场升温困难重重
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-07-15  /  浏览:2549 次  /  

    2019年上半年,在“房住不炒”的政策总基调下,各地政府根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨,涨幅逐渐收窄趋于稳定。上半年10个重点城市二手住宅成交量同比上涨14.09%;成交量整体表现出“前高后低”趋势,城市间分化明显。随着调控加码,市场预期改变加上市区新房项目放量入市二季度成交量有所下滑;从市场情绪各类指标来看,市场观望情绪有所加重,二手房市场升温面临较大压力。

    一、二手房市场随预期波动呈现先抑后扬,百城房价趋于稳定,长三角表现最佳

    (一)百城二手住宅挂牌价趋于稳定,波动幅度收窄

    2019年上半年百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨,4月份之后涨幅收窄趋于稳定,上半年百城二手住宅挂牌均价累计跌幅为0.19%。但从周度变化来看,6月份中下旬开始,受部分城市市场调控加码影响,百城二手住宅挂牌均价出现连续小幅下跌。

    图1:百城月度、周度二手住宅挂牌均价及环比情况

    数据来源:诸葛找房

    从百城二手住宅挂牌均价涨跌城市数量及幅度情况来看:上半年百城二手住宅挂牌均价涨跌城市情况分为三个阶段。1-2月份,下跌城市数量明显高于上涨城市数量,百城二手住宅挂牌均价小幅下跌;3-6月上旬,上涨城市数量明显高于下跌城市数量,百城二手住宅挂牌均价持续上涨,但由于市场预期较为稳定,以及各城市新房供应放量,二手房市场活跃度提升有限,价格涨幅较小;6月中旬开始,虽然月度上涨城市仍高于下跌城市数量,但从周度数据来看,上涨、下跌城市数量有所波动但较为接近,二线城市市场波动更为明显,下跌城市幅度大于上涨城市幅度,带动百城挂牌均价小幅下跌。

    图2:百城月度、周度二手住宅挂牌均价涨跌城市数量及幅度情况

    数据来源:诸葛找房

    (二)上半年一二线城市挂牌均价累计双双下跌,三大经济圈仅长三角上涨

    整体来看,一二线城市虽然有小阳春或者部分城市回暖迹象,但由于政策面趋紧、房价高企、需求降温等影响,一季度延续2018年下半年以来的弱势,下跌幅度分别达到1.29%和1.55%。二季度随着房贷环境略有改善、热点城市带动等,一二线整体略有回温,但依然累计下跌,上半年整体累计下跌分别达到1.72%和1.54%,远高于百城平均水平。三四线城市上半年累计上涨1.57%,特别是二季度以来上涨明显,季度累计涨幅达到1.81%,主要是受到中部、东北以及长三角部分城市的带动。同时,由于中西部很多三四线城市活跃程度较之一二线城市较低,很多城市不排除出现滞涨或者有价无市状况,市场下跌风险仍需格外关注。

    表1:分等级城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅变化情况

    数据来源:诸葛找房

    分区域来看,环渤海经济圈、珠三角经济圈、西南都市圈上半年二手住宅挂牌均价累计下跌,跌幅均超2%;剩余区域城市上半年二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨,其中西北、东北、长三角经济圈涨幅均超2%。三大经济圈中,仅长三角经济圈上涨,累计上涨2.58%;上半年长三角经济圈内热点城市如上海、南京、苏州、杭州等再次成为房企布局重点,土地市场火热加之购房需求逐步恢复,二手房市场成交量大幅上涨,带动挂牌价上涨。

    表2:分区域城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅变化情况

    数据来源:诸葛找房

    图3:上半年各城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅情况

    数据来源:诸葛找房

    (三)重点城市降价房源占比逐渐扩大,市场信心二季度后逐渐下降

    从调价房源情况来看,卖方依然处于较为活跃的状态,希望能够促成成交,但买方观望情绪浓厚,整体看市场对后市预期并不乐观。6月北京成为调价房源量占比最高的城市,达32.26%,降价房源量明显增多;上海、苏州调价房源依然处高位,占比分别为27.69%、26.85%,厦门涨价房源量占比收窄明显,业主预期发生改变,纷纷降价销售。而青岛虽然整体上挂牌房源量涨价跌,但降价房源量也较多,卖方信心不足。

    从重点城市上半年涨降价房源量占比来看:1-3月份重点城市涨价房源量占比有所扩大,3月份达到上半年高点,涨价房源量占比为27.47%。4月份之后,随着部分市场调控加码,市场预期发生转变,买方观望情绪增强,业主纷纷下调价格,降价房源量占比逐步扩大,6月份降价房源量在调价房源中占比达到77.22%,年内仅次于1月份。

    图4:10个重点城市二手住宅涨降价房源占比变化情况

    数据来源:诸葛找房

    二、上半年成交量呈现“前高后低”趋势,购房者谨慎入市

    (一)上半年重点城市成交量小幅回升,长三角沪宁杭集体突出

    2019年上半年重点城市累计成交48.29万套,同比上涨14.09%,近三年首次上半年同比上涨;成交量与2013年、2015年及2017年上半年基本持平,仅次于2016年的超高点。上半年重点城市在春节后均出现短暂的“小阳春”,带动成交量走高。

    图5:重点城市2019年上半年手住宅成交量及同比情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    从10个重点城市近3年上半年二手住宅累计成交量来看,城市间分化明显。上海、成都、苏州、南京、厦门五城2019年上半年二手住宅成交量与去年同期相比均有不同程度上涨。其中厦门涨幅高居榜首,同比上涨243.14%;苏州涨幅居于第二,同比上涨50.37%;上海、成都涨幅均超40%,分别为47.68%、45.17%。

    北京、深圳、广州、杭州、青岛五城2019年上半年二手住宅成交量均有不同程度下滑,除深圳外其余四城已连续2年持续下滑。其中广州、青岛跌幅较大,与去年同期相比分别下跌22.75%、27.00%,跌幅均超20%;北京、深圳跌幅较小,与去年同期相比分别下跌7.69%、6.50%。

    图6:重点城市2017-2019年上半年二手住宅成交量情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    (二)上半年重点城市成交量呈现“前高后低”趋势,4月为“分水岭”

    一季度,信贷环境有所改善,多城市下调房贷利率,部分城市政策有所放松,综合因素影响下,市场预期有所改善,相比2018年下半年有所回暖,使得一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。但二季度在政策收紧、预期落空背景下,再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求,市场回暖并未持续,5、6月份成交量环比持续下跌。2019年上半年二手住宅成交量呈现明显的“前高后低”特征,预计后市跌幅逐渐放缓,未来成交有望止跌企稳或小幅回升。

    图7:重点城市二手住宅成交量及同环比情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    (三)上半年议价空间回落至低位但有所抬头,成交周期维持在高位水平

    由于市场回暖,重点城市议价空间春节后快速下跌至近年较低水平,并保持在3%-4%;进入6月份,随着市场环境变化,观望情绪进一步增厚,议价空间有所回升,但目前仍旧在低位。

    但与此同时,成交周期处于较高水平,说明市场仍旧较为弱势。重点城市上半年新房供应均有不同程度增加,新房供应量增加,稀释部分二手房需求,使得二手房成交周期拉长。

    图8:2018年以来重点城市议价空间、成交周期走势情况

    三、上半年城市趋势分化明显,深度调整城市有望持续回暖

    (一)一线城市经过2年多的低位稳定运行后,积压的需求释放,带动成交量上涨

    2016年为控制房价涨幅,稳定市场预期,一线城市率先出台较为严格的调控收紧措施;调控政策收紧效果显著,限购政策出台后,二手住宅成交量迅速下滑,之后在调控高压下成交量一直处于较低水平平稳发展。直至今年上半年一线城市二手住宅成交量有所上涨,其中上海涨幅最为明显,与去年同期相比上涨47.68%。

    一线城市在今年一季度市场预期改善下,积压的需求集中释放,成交量大幅上涨。上海涨幅最大的原因除市场积压需求释放外,还有一重要原因为2016年上海出台的“沪九条”首批被限购人群在今年3月份解禁,刚需大量入市,带动成交量大幅上涨。二季度随着部分城市调控加码,市场预期改变,购房者观望情绪增加;加之新房供应增加,稀释部分二手房需求,综合因素下使得成交量下滑明显。

    图9:北上深三城二手住宅成交量变化情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    从一线城市议价空间及成交周期来看:一线城市议价空间及成交周期均大于重点城市。一线城市房价远高于其他城市房价,一线城市购房者更加谨慎理性购房。一季度一线城市议价空间下跌较为明显,累计下跌近1个百分点。一季度市场预期改善下,业主信心增加,议价空间有所回落,但随着新房供应增加,置换需求释放,部分购房者为了换房,加快二手房销售速度,议价空间有所上涨。一线城市平均成交周期在4个月左右,相对而言较长。

    图10:2018年以来一线城市议价空间、成交周期走势情况

    (二)广州、杭州、青岛成交量逐年下滑,居民购买力是一大挑战

    广州2017年的“330新政”已满两年,部分被积压的置业需求被释放,市场上可供选择的房源与具备购房资格的客户都有增加,加之信贷环境有所改善,刺激置业需求入市,带动成交量上涨。杭州、青岛在市场预期有所改善下,部分刚需需求入市带动成交量上涨。广杭青三城在每年上半年需求持续高位释放,但成交量一年低于一年。广杭青三城房价相对较高,居民购买力是一大挑战,需求存在但购买力达不到,使得成交量逐年下滑。今年广州新房供应增加,杭州“双限”出炉,预计下半年二手住宅成交量或将继续小幅下跌。

    图11:广杭青三城二手住宅成交量变化情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    (三)苏蓉宁三城成交量逐年上涨,今年上半年成交量同比大幅上涨,业主信心较强

    苏州、成都、南京三城在本轮周期中,调控时间较早,在2016年就纷纷出台较为严格的限购令,2017年调控加码,成交量持续走低。2018年以上三城已逐渐适应调控高于环境,小部分刚需购房者入市,带动成交量小幅上涨。2019年年初开局就好过去年同期,后期随着市场信贷环境好转,预期改善,二手住宅成交量猛增。上半年苏州、成都、南京二手住宅成交量均有不同程度上涨,分别上涨50.37%、45.17%、14.47%。

    苏州预警及新政影响下,成交量有所下滑,但仍高于去年同期,后期将会趋于稳定。近期成都信贷政策有所收紧,预计后期成交量将会微跌然后趋于稳定。南京“高淳区”取消限购对整个市场影响有限,但政策相对温和,后期预计二手住宅成交量不会有较大幅度波动。

    图12:苏蓉宁二手住宅成交量变化情况

    数据来源:各地住建委、房管局;整理:诸葛找房

    苏蓉宁三城议价空间及成交周期均小于重点城市,三城自2018年以来进入缓慢回升阶段,二手房市场活跃度及业主信心较强,议价空间维持在2%左右,成交周期在3个月左右。一季度苏蓉宁三城议价空间自2月份开始持续下跌,直到二季度调控加码市场预期改变,业主信心有所放松议价空间上涨。成交周期在2月份达到历史高点后,逐渐下跌,二季度预期改变购房者观望情绪增加,成交周期稳定在较高水平。

    图13:2018年以来苏蓉宁议价空间、成交周期走势情况

    目前房地产市场仍处于严格调控下,政策对于市场仍保持高度的敏感性,“一城一策”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及未来的政策基调。在此房地产背景下,下半年重点城市二手住宅成交量将会小幅下跌后趋于稳定,购房者持续观望谨慎入市成常态。


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