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    • 房价在上涨过程中,谁是有力的幕后推手?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-07-03  /  浏览:3053 次  /  

      在房价上涨的过程中,什么才是其最大的推动力?专家们列出了两大因素:

      一是,城市化进程是房价上涨的主因。目前,我国城市化进程只有55%,跟发达国家70%-80%相比,还要发展20年以上,大量流动性人口进城当市民,房价怎么可能不涨?

      二是,中国人有传统思想,有家才有根基,这种儒家思想已植入骨髓里。

      但是,以上二大因素经不起一驳:

      首先,中国城镇化进程并不是推高房价的主因,目前城镇化进程推进到55%就停顿了下来,主要有二个因素:

      一方面,农村人口觉得呆在家乡挺好的,生活节奏慢,竞争压力小,农村空气和食品新鲜,所以对进入城市的愿意越来越淡化。

      另一方面,现在就连附近小县城的房价都要六千元/平方以上,高房价使农民进城也买不起房。

      此外,专家们还表示,中国人向来有购房置业的习惯。那我告诉各位,在解放前,中国最早的开发商建造的石库门,主要是用来出租的,很少有人拿金条去买房的。即使是古代,人们一生追求的还是有田有地,有耕牛。古人认为:有良田万倾,才能丰衣足食。

      中国人买房习惯是因为1998年房地产市场化后,大家看到房价年年在大涨,人们才开始有恐慌性购房的。

      既然以上两条并不是房价上涨的主因,那谁又是房价上涨的幕后推手呢?

      第一,货币政策的宽松。除了货币投放市场的数量增加,还包括降低首付比例、给贷款者优惠利率、信贷资源向房地产倾斜。

      2008年我国的M2规模只有40万亿人民币,而2018年底我国的M2达到了182万亿人民币,在短短的10年时间里,M2总规模扩张了4.5倍。

      第二,人们对房价上涨的预期。2015年之前,中国购房者基本上以炒房者和改善型住房为主,而2015年下半年开始,随着一二线城市上涨,三四线城市轮涨,很多人害怕今年如果不买房,恐怕明年连首付款都拿不出来了,出于对房价上涨的恐惧,很多中低收入家庭被迫借钱入市购房。

      所以,中国居民在2015年开始杠杆率开始快速上升。人们对房价上涨预期看涨,才进一步推动国内房价的上扬。

      第三,棚改货币化安置,这对于三四线城市房价上涨起到了助推作用。本来棚户区改造主要是通过实物安置手段处理。但发改委为了减轻各地去库存压力,让国开行向地方政府投放PSL抵押贷款。

      而地方政府拿到了贷款后,就把钱发给了拆迁居民,而这些拆迁居民跑到周边楼盘去买房,从而进一步推高了当地楼盘的房价。不过,未来棚改货币化安置将会在各大房价上涨的热点城市而逐步取消。

      第四,房价在上涨过程中,开发商就要多搞囤地运用。试想。开发商们都要拿地,而地方政府每年推地的进程非常有限,结果是土地价格水涨船高,各地的地王纪录也频频被刷新。而房企地王拿到了高价土地,只能把成本打入房价。

      所以,土地价格上涨,当地房价也会跟着一起涨。如果地方政府加大土地市场的供应力度,地价会随之回落。所以,土地市场价格,对房价的影响也很大。

      第五,经济快速上涨,房价也会跟着上涨,因为人们对自己的收入预期上升了,就敢于购房贷款。同时,经济向好,人们投资房地产热情也高涨。前些年,国内经济一直在高增长,居民收入水平也有了明显提高。

      而未来几年,国内经济增长将放缓,进入经济结构调整周期,无论是投资性购房,还是改善性购心都会有所收敛。因为,经济下行,失业率上升,是资产泡沫最容易破裂的时候。

    本文首发于微信公众号:不执著财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。


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