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    • 楼市再传新信号,防范三四线城市房价下跌过快?炒房者难套现
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-06-05  /  浏览:3373 次  /  

    昨天还是“不信你来看看,我们这里的房子还是用来抢的,不抢就买不到,不加钱就没你的份儿,火爆程度不是你们想唱不好就唱不好的!”如今,在三四线城市还有这么硬气的口气吗?历经了过去两三年的火爆行情后,三四线楼市正逐渐降温。

    近日,社科院发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。报告认为,在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年房地产市场表现出调控与市场供需多方的博弈。从这份报告中发现了一个事实,全国房价的上涨很多来自于三四线城市的贡献。

    从70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格来看,70个大中城市相对比较平稳,平均涨幅7.3%和5.5%。从全国来看,平均销售价格上涨12.2%。中国社科院城环所不动产室主任王业强表示,“这之间的差距就体现了三四线城市甚至五六线城市对全国住宅销售所做的贡献。”

    由此可见,三四线城市房价的上涨直接拉高了全国房价水平。但是到了今年4月份或许一切都在有所改变。

    社科院《中国住房市场发展月度分析报告》报告显示,2019年4月,三、四线城市房价平均环比上涨0.03%,涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三、四线样本城市中,上涨的城市为71个,比上月减少1个,上涨城市占比为60%。2019年4月,廊坊(燕郊)房价环比下降1.9%,结束了2018年12月以来的房价持续快速上涨的“小阳春”。报告预计,短期内,一、二线城市房价涨速将进一步收窄,三、四线城市房价还可能总体由涨转跌。

    同样,诸葛找房发布的《5月100个重点城市二手住宅挂牌均价》报告也印证了这一趋势,2019年5月,一线城市挂牌均价继续下跌但跌幅收窄。二线城市均价小幅上涨,三四线城市均价持续上涨但涨幅收窄。一线城市均价环比下跌0.69%,跌幅收窄0.07个百分点;二线城市均价环比上涨0.31%;三四线城市均价环比上涨0.25%,涨幅收窄0.39个百分点。

    虽然三四线城市房价依然在上涨,但是涨幅在收缩。如果能够继续回稳,那么可能会免于调控降临,否则调控必然会加身。

    所以,房地产的基本面在发生改变,三四线城市的大涨局面正在向房价回落转变,但是社科院报告也提醒,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市市场销售有可能进一步回落,不排除陷入负增长的区间,要防范市场价格下跌过快。

    在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,无论房价是涨还是跌,其实都不会出现大涨大跌现象,稳定才是未来市场的主题。所以避免三四线城市出现下跌过快现象也就不难理解了。别看过去房价上涨快时容易,但是不会从一个极端走向另一个极端。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从结构的角度看,一线城市库存虽然有所上升,但总体规模并不大。所以百城库存上升的因素,更多还是来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升,说明市场基本面正发生变化。对于三四线城市来说,2018年11月以来,此类城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近6个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道,进而会使得库存去化压力重新增加。

    说白了,就是这里的房子不好卖了或者卖不出去了,这不难理解吧,过去我们一直强调的不要只看眼前,不要被炒房者带节奏,在一些没有人口支撑没有资源产业支撑的三四线城市,房价上涨不可持续,再加上最刺激的货币化安置退出或减少,已经不具备房价持续上涨的条件。

    少数聪明的炒房者早就跑了,但是还剩下大批贪婪和不敏感或者说被动的炒房者,依然沉浸在房价大涨的漩涡中不能自拔,如今他们手里的房子可能砸手里了,想套现都难。因为排除少数是刚需外,其实很多都是被炒房者炒起来的虚高房价,如今待福利政策退出后,一切被打回原形,炒房者也暴露了。

    哪怕未来房价不会大跌,那么炒房者也基本上算折戟了。只要房价不大涨,对他们来说就是负担,就是套牢。2018年下半年,开始收缩棚改计划。对于房价上涨较快的城市的棚改货币化政策已经逐步退出,2019年的棚户区改造计划比2018年大幅度减少,2019年的计划只有285万套,比2018年缩减超一半。可以预见,三四线城市的住房需求将减少。被严重透支三四线城市,刚需还能支撑过去的火爆吗?不可能!

    此时的三四线城市已经释放出回落的信号,不是说不让刚需购买,你在这里生活不买住啥?只是希望刚需购房者千万不要被炒房者带着盲目跟风,人家买完再卖给你就跑了,在一个没有人口支撑和资源支撑的三四线城市,是有价无市的城市,将来你卖也卖不掉,租都租不出去。


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