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    • 一二线城市新房价格涨幅温和扩大 专家:“可以小阳春,不准入夏”
    • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2019-05-17  /  浏览:2606 次  /  

    国内实体经济虽然有政策支持,但存在下行压力。房地产投资一枝独秀,且房价上涨城市进一步增多,预计各地对市场预期的管控会进一步加强,防止预期过热传导到市场。

      “楼市可以小阳春,不准入夏。” 5月16日,国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况后,中原地产首席分析师张大伟感叹。

      数据显示,4月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

      多位受访人士均向21世纪经济报道指出,国内实体经济虽然有政策支持,但存在下行压力。房地产投资一枝独秀,且房价上涨城市进一步增多,预计各地对市场预期的管控会进一步加强,防止预期过热传导到市场。

      分化趋势隐现

      张大伟对统计局数据统计后发现,4月新建住宅价格房价上涨的城市数量有67个,这一数量创近四年来新高。

      不过,尽管房价上涨城市增多,但总体上涨幅度较为温和。据易居研究院研究员王若辰测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.6%,与上月持平。“4月份房价环比涨幅延续‘小阳春’态势,微幅扩大至合理区间上沿。”王若辰表示。

      21世纪经济报道注意到,从国家统计局发布的4月新房价格环比增速来看,楼市正在出现分化。

      其中,二线城市正在成为领跑者。70个大中城市中,除秦皇岛(楼盘)上涨1.8%全国最高以外,其余增速相对较快的城市多为一二线城市,包括重庆(楼盘)(1.2%)、昆明(楼盘)(1.2%)、西安(楼盘)(1.1%)、广州(楼盘)(1.1%)武汉(楼盘)(1.0%)和杭州(楼盘)(1.0%)等。

      成交面积方面,中指研究院近日发布的4月全国主要城市交易情报显示,4月,一线城市成交量环比下降,热度相对3月消退,但同比来看,相对去年的成交谷底仍有明显的回暖态势;三线城市则成交面积同比、环比均有所下降。而二线城市则是同比、环比均有所上升,楼市仍保持着相对较高的热度。

      对此,中银国际近期在研报中指出,2019年一二线在供给改善、去化转好的情况下,成交将稳步改善;三四线由于棚改弱化销售,预计大幅下行;

      而在土地市场,分化趋势同样明显。易居研究院的报告显示,4月,4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米,环比下降62.9%,同比下降 36.5%。三线城市土地成交建筑面积为880.7万平方米,同比下降 33.6%。

      而二线城市则处于量价齐升的阶段。4月土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。

      同策研究院认为,当前土地市场回暖,本质是市场融资松动下房企投资策略调整导致的。从房企预期看,2019年以来,部分房企调低拿地利润率为获取土地争取更大空间,预计2019年3季度前仍为大多数二线及强三线城市的最佳拿地窗口期。

      一位东部房企高管告诉21世纪经济报道记者,对于二线城市来说,人才政策放松刺激需求扩张,叠加宏观城市群、都市圈等多项政策利好,使得2019年诸多房企开始“重回”一二线,在一线城市竞争相对激烈的背景下,二线城市成为首选。

      预期管控是重点

      在中央一再强调分类调控、因城施策、落实地方政府调控主体责任的背景下,地方政府调控的压力不断增大。随着3、4月楼市小阳春的到来,据中原地产研究中心统计,4月各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。而4月下旬,住建部也曾对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

      因此,在二线城市开始领跑房价涨幅的时候,这些城市的地方政府是否会进一步加码调控成为关注焦点。以西安为例,在国家统计局公布的数据中,西安以23.8%的同比涨幅居首,并且已经是连续5个月同比涨幅全国第一。

      对此,陕西省房地产研究会会长王圣学向21世纪经济报道记者表示,西安楼市近期持续走高,有多方面因素。首先,宽松的人才政策刺激了需求;其次,西安近年来的经济基本面发展良好,市场对当地楼市预期比较看好;最后,西安对周边吸附能力较强,需求旺盛。

      但在王圣学看来,需求管控的调控政策方面,西安继续加码的可能性不大。他指出,一方面西安的调控政策力度在当地已经是空前严格,另一方面,西安环比涨幅相对比较温和,而同比涨幅领先更多是由于此前的房价基数相对较低所导致,因此西安更大的可能是“延续当前比较严格的调控措施”。

      实际上,21世纪经济报道记者注意到,在国家统计局发布的数据中,同比涨幅排名前十的城市中,省会城市和二线城市有西安、济南(楼盘)、贵阳、石家庄(楼盘)和昆明,这些城市楼市房价在上一轮上涨行情中均属“洼地”。

      而此前更为火热的杭州、无锡(楼盘)、合肥(楼盘)、厦门(楼盘)等二线城市,同比增幅分别为7.7%、7.7%、7.4%和1.1%,都在70城中处于靠后位置。

      因此,上述房企人士告诉21世纪经济报道记者,目前来看,一些强二线城市的土地市场热度还未传导到新房市场,当地的价格回调更多属于调整时间较长的筑底反弹,但需要警惕的是当前市场状况对预期的影响。

      王若辰也表示,尽管上涨仍处在“合理”区间,但房价上涨增多,确实会对市场预期造成较大的影响。在一季度“小阳春”后,4月19日的中央政治局会议立即重提“房住不炒”,同时住建部也对部分城市做出预警,传递的信息很明显:稳房价以及房住不炒是长期的政策目标,是当前经济转型和改革的内在要求,不会轻易改变。

      王若辰指出,对于当前楼市政策来说,预期管理可以从以下几个方面着手:第一,加强政策解读和宣传。第二,加强窗口指导,对于一些房价上涨幅度大的城市及早约谈,尤其是强化地方政府调控责任目标制。第三,积极引导市场回归理性,对于一些市场过热的现象及早干预,尤其是类似土地交易等市场,进而防范过热情绪蔓延。


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