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    • 强烈不建议买公寓的四大理由,希望你能谨记!
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-11-15  /  浏览:6534 次  /  

        虽然笔者曾多次强调公寓不能碰,但总有粉丝跃跃欲试,毕竟公寓“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”的卖点总是更撩人。

        不能否认的是,公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势,而且价格与住宅持平甚至更低,门槛低条件又少轻松即可上车。

        但,公寓真有这么好吗?

        这次,我一定要掰开揉碎,从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家,真的不能买。


    01 公寓,真的“商住两用”吗?

        从土地性质看,商住公寓在政府批地时,一般为综合性用地(商住)或商业用地,按理说,在这种用地上加盖的房子主要是商用。

        但很多开发商为了赚取利润,给房间配备了上下水,通上燃气,把公寓包装成可商可住的多功能产品。

        首先,这种钻空子催生的产品处境就很微妙,名不正言不顺必定像无根浮萍,随便往水里扔点石头,也就散开了。

        2017年广州出台“330”政策 ,“限制个人购买商办物业”,一年后,成交同比暴跌71%;

        2017年北京出台“3·26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,一年后,成交同比暴跌94.6%。

        很显然,这种商住两用的改装是不被国家支持的,市场也不甚看好,而且,在功能上非常鸡肋。

        我们都知道,绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位),这就意味着,如果你买了公寓,不是给自己住(办公)就是租给别人住(办公),不具备住宅的其他附加功能。

        那么,回归居住属性,公寓表现如何呢?

        几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户,平面图一般是这样的:

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        长长的走廊两边镶满一个个隔间,但至少有一面是向阳的,像下图这种塔式结构就更差了:

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        居住密度大得窒息,上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。

        日照通风恶劣,楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。

        而且公摊率普遍在25%-30%之间,意味着如果你买的公寓建面是40平,套内就只剩24-30平,整个空间憋屈可想而知。

        除了室内的不适,还有室外的,公寓的周围可能是办公室,也可能是轰趴馆,进出人员杂乱,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。

        而且公寓是商业用途,水电费用属于商业用水电费用,物业费也高昂。

        比如某市居民用水3.5/吨,而公寓水费5.2/吨;

        居民用电每度0.5649元,而公寓电费每度1.2元;

        同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。

        这样以后,由于室内本就阳光不到、通风不畅,你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活,那每月水电费就要蹭蹭直上七八百,一年光水电费就用掉一台iphone X。

        那你可能觉得,居住不行,办公总可以吧。

        杂乱的进出人员,商业办公与住宿混合,整体小区品质无法拔高,极大可能只能租给创业初期的个人和小团体,再受限于套内三四十平的空间,又能租出什么好价位呢。

        综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质和办公价值,就相当于花上几十上百万买一个“床位”,还要每年花一台iphone X的钱养它,你还真不如直接租房。


    02 公寓,真的便宜吗?

        可能很多人会说,我知道公寓比不上住宅,但是总价便宜啊,一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

        也对,总价低可能是公寓唯一的优点了,但不意味着这笔买卖划算。

        你知道吗?

        首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;

        而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。

        举个例子,假设公寓单价和住宅都是1万/㎡,你有30万的上车成本。

        从获得空间看,选择公寓,你最多可以买60平的单间/一房公寓;选择住宅,你大可以拥有100平的三房之家。

        从贷款压力看,因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年,月供压力其实并没有比住宅轻松多少。

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        而,从持有年限看,公寓产权一般只有40年-50年,普通商品住宅的产权为70年;

        住宅建设用地已经有法律明文规定,使用权期间届满自动续期,但商业用地到期至今未有明确说明。

        从后期收益看,住宅有落户和学位以及金融属性加持,还能抵押贷款,后期的升值速度会遥遥甩开公寓。

        综上,同样的上车成本和差别不大月供压力,选择公寓的话,只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品,真的不便宜。

     

    03 公寓,真能赚钱吗?

        看到这可能还是有人不死心,我可以不住也不打算出租,我就是觉得那公寓交通便利地段好,还不限购,想要把闲钱投资增值。

        首先,肯定一下,投资房产的思路没问题,但不是所有的房产都是潜力股。

        我们先梳理一下,房产的收益主要来自两个方面:自身增值,和租金回报率。

        首先,租金回报是比较显而易见的,仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机,每个月源源不断涌出“现钱”。

        但是每个月能印多少钱呢?

        下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况:

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        我们可以看到,北上广深的购房价/年租金均在 55:1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1,而北上广还不及国际标准线的一半。

        如果单靠租金回报, 55:1的租售比,在静态投资周期内,需要55年才能收回购房成本,这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %,即使在一线城市,房产的投资价值并不大。

        你可能会说,租金总会涨的,我长线持有必定可以博赢。

        那我们可以再看下,广州2017年1月至2018年7月全市监测点租金走势(元/㎡/月)。

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        在最近一年半,广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间,而且无论是楼梯还是电梯住宅租金水平整体保持平稳,至少三年内不会出现明显的增长。

        我们在61与44之间取个中间值,假设以55元/㎡/月的租金水平,在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。

        这意味着,如果你把公寓出租,即使在一线城市,这租金只能勉强抵月供,并不会带来额外增益,而在其他二三四线城市,以租养房就困难了。

        这里我还要揭穿一个深坑,市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓,一般层高4.5米(有规定总层高不得超过4.5米),面积小,打着“买一层送一层”的名号,含有大量赠送:如阳台半赠送,客厅餐厅不纳入报建面积,全赠送。 

        可能很多人会认为自己捡了便宜,很抱歉,这也不是真相。

        我们曾在东莞水乡调研时看的一个经典的LOFT公寓户型,这个公寓建面82㎡,复式,做到了四房一厅两卫,在实景样板间中,还有拓展空间。

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        通过各种赠送,实用面积怼到了80㎡以上,“低总价、高赠送”,完全符合了投资客捡便宜心理,所以去化也非常快。

        看似实用率高,实际上羊毛出在羊身上,有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍,价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中,租金却很难租到平层公寓的1.5倍。

        比如市面的大单间30㎡租2500元,而一室一厅的LOFT公寓,最多只能租到3000元,几乎不可能上到3750元,毕竟在出租时并不是按面积出租的,租金的边际递减效应相当明显,看似实惠,实则是深坑,你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。

        租金收益顶多抵月供,而且不会受“买一层送一层”而成倍增长,那赚钱就只能靠自身增值了。

        从第一部分商住功能鸡肋的分析,我们已经知道公寓自身增值因子乏力,从市场价格反馈上也能看出,过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵,但现在慢慢与住宅趋平,甚至比住宅价格还要低,所以很明显,无论是价值还是价格,公寓的增长都比不上住宅。

        或者你选择的是托管型公寓,“每年承诺6%以上的租金回报,还逐年递增”,这种协议通常是和第三方签订,把开发商摘得一干二净。

        你连冲个理发年卡都会担心发廊倒闭,凭什么相信这个第三方公司能持续盈利十年八年,并且永不翻脸?

        更多的可能是,顶多在最初两三年能实现预期收益,往后就听天由命了。

     

    04 公寓,税费到底多高?

        你只知道公寓税费高,但可能不知道到底有多高。

        同样以广州为例:

        契税:房子总价的5%(买方付)

        营业税:房子总价的5.5%(卖方付)

        土地增值税:房子总价的1%(卖方付)

        所得税:(房子现值–房子原值)*20%(卖方付)

        印花税:房子总价的万分之10(买卖方各承担一半)

        房屋交易手续费:房子总价的1 .9%(买卖方各承担一半)

        房产产权登记费:550元

        交易产生税费高达15%-20%,其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。

        我知道你想说,我可以把税费加到买方上。实际上,无论谁来买单,都意味着同等售价的房子,税费越高,你到手的钱就越少,增值利润部分至少被税吃掉三分之一。

        而且鸡肋的功能和价值,买方还要负担如此高的税负,接盘侠数量会更少,与你而言转手更难了。

        “低进高出,快买快卖”的投资门道,在公寓上并不适用。

         总之,如果你深读这不买公寓的四大理由,还是抑制不住要买公寓的心,那我也不拦你。

        买的时候请扪心一问:你那「自住不足,办公不通,投资不利,转手不畅」的公寓,真的值那个价吗?

        再啰嗦一句:你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗?能快速成交吗??


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