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    • 楼市拐点将至?这项指标正在悄悄起着变化…
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2018-09-19  /  浏览:6156 次  /  

        在持续不断的调控高压下,8月份国家统计局监测的70城房价,仍然令人意外的普涨。

         数据显示,上月70个大中城市新建住宅价格中,仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67个城市全部上涨,刷新历史记录。

        事实上,随着7月底中央定调“坚决遏制房价上涨”,住建部展开“严打”、“约谈”,秋意渐浓的9月,楼市的寒意也已袭来。


    1、深圳楼市又现“分期首付”

        8月3日,深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控,打击房地产市场的投机、投资行为。

        新政发布一个半月后,记者走访了深圳市十余个楼盘发现,看房的人数均是寥寥,多数楼盘均只有三五组客户,与市场火爆之时不可同日而语。

         一些商务公寓盘的案场销售对接待潜在客户更是意兴阑珊,在这些销售看来,目前的市场环境下,多数看房的并不是意向很强的客户。在龙华一个楼盘现场,记者看到,一名销售对前来看房的客户表示:

         如果你是来完成任务量的话,那签个名就可以走了。

         在市场趋冷,金融环境整体偏紧的情况下,为了回笼资金,开发商纷纷祭出各种各样的招数。记者调查发现,一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

         以大鹏新区一个住宅楼盘为例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。

        一名销售人员告诉记者,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,“最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

         “备案价没有变,但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米中楼层的单元为例,其目前的毛坯总价为338万元,业主也可选择精装的方案,总价是356万元。

         如果以毛坯总价计算,业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

         一些楼盘则推出了部分特价房源,“现在没有降价,都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源,“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间,最开始是330万元左右。”

        公寓市场上,低首付及降价的表现则更为明显。

        例如,龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右,一名熟悉此楼盘的中介告诉记者,此前它的价格是170万元左右,“便宜了二十多万,利率上浮20%-30%,贷款十年。”

        部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资,幅度各不相同。以位于坂田的一商务公寓楼盘为例,该楼盘销售介绍,项目有3种付款方式,每种方式折扣不同,可采取一次性付款,享95折优惠;按揭付款享受98折优惠。

        至于分期付首付,则依据户型而定,47平的小户型是2个月内付完五成首付,具体为7天内付25%首付,之后53天补足剩余的25%;约90平的大户型则是7天内付5%,12月15日之前付25%,明年1月20日之前再付20%首付。

        美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,出现分期付首付的现象的原因在于,如今政策压力大,开发商有资金回款压力,需要加快出货,使用优惠措施来吸引更多客户购房。


    2、房价下跌已现

        在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

        一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示:

        8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%

        上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:

        上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

        就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:

        8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

        二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计:

        8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

        热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据:

        厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

        广州一位大型开发商人士认为,楼市的调整才刚刚开始,今年四季度和明年的市场极其不乐观;现在只是一二线市场开始下行,接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年,大家现在都在想怎么“过冬”。

     

    3、房企拿地成本下降,土地流拍加剧

        国家统计局公布的今年前8个月全国房地产行业的各项数据中,有一项数据颇为引人注目。

        有关机构统计数据和房企半年报数据均显示,作为房企的主力军,碧桂园、万科、恒大、新城控股等龙头房企拿地的成本均价同比都出现了不同程度的下降。

        而地价与房价之间关系,犹如面粉和面包。

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        先看龙头老大碧桂园的拿地情况。目前,在中国每卖出100套商品房中,就有5到6套出自碧桂园。这么一家巨无霸企业,拿地已不像以前那么出手阔绰。

        今年上半年,碧桂园合同销售金额4124.9亿元,共拿地530幅,预期建筑面积8478万平方米,其中权益面积6008万平方米,总代价1434亿元,平均地价为2387元/平方米。

        而2017年上半年,碧桂园合同销售额是2889.1亿元,共拿地292幅,权益建筑面积3800万平方米,权益代价1295亿元,平均地价3406元/平方米。

        对比之下,可以发现碧桂园今年上半年拿地数量和面积同比增长了近1倍,但平均地价同比下降了29.92%。购地销售比(同期购地金额/销售金额)也从44.8%降至34.8%。

        碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示,碧桂园在投资策略上的调整会更加精准,拿每一块土地都会更加慎重。

        说完碧桂园,再来看看以稳健著称的地产老牌企业万科的拿地情况。

        半年报显示,今年上半年,万科获取新项目117个,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。而2017年上半年,万科获取新项目79个,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元,均价5467.8元/平方米。

        从数据可以看出,万科上半年权益建筑面积同比增加了160.1万平方米,均价却减少了413.8元/平方米。

        恒大今年也把速度放了下来。无论是拿地规模还是拿地价格,同比都出现了较大的缩减。

        根据公开数据,上半年,恒大累计合约销售金额3041.8亿元,同比增长24.6%,但新增土地储备的建筑面积为3086万平方米,总价约446亿元,平均楼面地价1446元/平方米。而2017年上半年,恒大新增土地储备建筑面积6763.6万平方米,平均成本2039元/平方米。

        在今年的中期业绩发布会上,恒大有关负责人表示,公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右,每年下降5%左右,通过土地适当的减速,加快负债的降低,从而达到合理的水平。

        看完房企前三强,再来看看这几年快速崛起的黑马新城控股。

        今年上半年,新城控股合同销售额高达953.11亿元,同比增长94.17%。新增土地储备82幅,总建筑面积2073.93万平方米,总地价490.60亿元,均价2365.56元/平方米。而2017年上半年增加的土地储备为51幅,总建筑面积1571.37万平方米,总地价479.53亿元,均价3051.67元/平方米。

        作为首家完成“B转A”的民营房企,新城控股前几年以激进闻名房地产界,并快速迈过了千亿元房企和TOP10房企两大门槛。但在楼市调控的大背景下,新城控股一改过去风格,开始追求稳健。

        业内人士告诉记者,房企拿地成本的下降,一方面源自企业自身的去杠杆和降低负债率,更重要的是一些地方政府为了遏制房价上涨,加大了土地供给力度,来稳定市场对房价的预期。地价下来了,房价上涨的动力会降低。

        业内人士认为,从目前的房地产市场情况来看,大型房企后续会聚焦高性价比地块,收购、联合拿地等低成本方式将得到广泛运用。预计未来几个月土地购置面积同比增速仍将保持高位运行,但涨幅会有所收窄,同时,房企购地成本会继续控制在低位水平。


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        中国指数研究院数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米。

        一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率为5.12%,较高,且稳步上升,但溢价率不高,平均溢价率17.37 %;三四线城市流拍率仅3.98%,稳中有降,溢价率也持续处于高位,比二线城市高出12个百分点。

        东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为,年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响:限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。


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