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楼市最大悬案!什么样的大招才能让房价下跌?关系到每一个有房子的人!
类型:楼市要闻  日期:2017-12-27  浏览:1903 次  评论:查看评论
    高房价是狼?房产税是虎?
    前几天因为房地产税的问题,网友们吵的不可开交。面对舆论的洪水猛兽,马光远老师发出了圣母般的光辉,科普房产税——请自行用马光远老师“标肿”的普通话来读一下他的见解。
 

    马光远老师说,“我坚决反对在很多重大问题,重大障碍没有消除的情况下强推房产税立法!中国很多人支持房产税的原因是以为房产税可以打压高房价,这是一个极大的误会,世界上有房产税的国家很多,没有一个避免房价暴涨的事实!”
    马光远老师说得太极端了。其实房地产税,对房价的调控作用上是会起到一定的效果的。
    比如日本,就曾多次利用房地产税调控房价,有效的抑制了房价的快速上涨。
    那为啥日本还崩盘了呢?额,这个嘛,也是因为,1990年的时候,炒房客炒房子发现税率太高,算上杂七杂八的各种税费,已经超过了80%的税率,所以干脆不卖了。市场出现供给不足的现象,反而加速了房价的上涨……
再说韩国吧。1987年的时候,韩国政府征收物业税和闲置土地增值税,同时加大了土地的供应,房价应声下跌。到了2007年,韩国房价暴涨,韩国政府老调重弹,一下子把资本利得税提高到60%,结果重蹈日本覆辙,交易量减少,韩国楼市不降反升。
    所以,说来说去,房价长期是供需关系决定的,短期泡沫是游资和热钱催生的。
 
    房地产税能不能降房价?有时候能,有时候不能。
    房地产税,根本就不是媒体说的让房价下跌的大杀器。从日韩还有其他国家抑制高房价的效果来看,房产税的作用很有限。高房价问题,是住房市场的结构性问题。不要指望突然出个大招,就能解决。
    但是,依然不能忽视房产税的积极作用。房产税增加了住房者持有房子以后的资金负担,增加了炒房客的机会成本。会一定程度上对投机起到影响。
    ps:对于房产税出台的时间,要等到2020年以后了。
 

    什么样的大杀器才能让房价应声下跌?
    有人问,难道就没有一个完美解决房价问题的国家吗?
    当然有啊!此时应该把掌声献给德国。
    我们看看德国的成绩:1977年至今,德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入已增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。
30年了。德国房价上涨了60%,个人收入增长3倍。德国,是二战后世界上唯一一个没有发生房地产泡沫的国家。
    1983—2008年的25年间,德国住房自有率仅从15%上升到了22%。也就是说,至少有70%的德国人是租房住不买房的。
    在租房的群体里,讲究点的人可以租房东的房子(占租房人群的60%),穷人们有政府补贴可以租廉租房(占10%),余下的一般收入的老百姓,还可以住合作社的房子(占30%)
    德国提供了多种租赁方式,每个阶层都可以租到房子。
    德国的居民们,也真正践行了“房子是用来住的,不是用来炒的”这条原则。
    德国是怎么做的呢?
    首先,他们有完善的税收制度。房地产税是1%~1.5%,交易税3.5%,
    他们还有价差税,买卖获利的15%要上交国家,
    其次,房东的租金个人所得税要收到20~45%,也要上交国家。
    更厉害的是,在德国炒房,会被罚款,坐牢……
    如果炒房,房价超过合理的20%,炒房客就面临巨额罚款,情节严重的,要拿出5万欧元上交国家……
    如果炒房,房价超过合理的50%,炒房客不但要把巨额罚款上交国家,还有可能在监狱里关三年……罪名是涉嫌炒作并扰乱民生经济。
    德国,是把房价当作柴米油盐的价格在管理。实在是太牛掰了!
    怪不得连任大炮也说,中国,要学习德国的房地产模式。

    未来20年的楼市,中央有话说
    有人说,你兜了一大圈子,到底要说啥呢。别着急,主题来了。
    刚刚过去的几天,中央经济工作会议在京召开。但这次的中央经济工作会议,不同于往年。
    为啥呢?
 
    一,每年一度的经济工作会议的通稿,都值得投资者细读,它将决定明年,甚至未来三年的投资机会。
    举个例子,15年的经济工作会议这样提到房地产的主题是:加快农民工市民化 消化房产库存
 
    化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
 
    所以,关于16年的楼市,大家就都知道了。
 
    二,今年的中央经济工作会议是紧随诗酒大的(不是错别字,防和谐),不仅仅涉及到明年怎么干,也涉及到诗酒大未来的五年怎么干。
    诗酒大我们提了房住不炒,中央经济工作会议给出了具体的方案:“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
 
    加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
 
    所以,对于短期的限购限贷也好,规定社保年限也罢,这都是用来打压房价的。短期有效果。真正能够解决房价问题的,是加大多主体供应,多渠道保障。土豪们去买商品房,没钱的,外来打工族,也可以租到合适的房子。
    我想,这个思路,我们一定是借鉴了德国的。
    而且,这个思路,从根本上解决了房价的过快上涨的问题。
    这才是全面深化改革。
    如果说98年的房改,影响了未来中国20年的房价走势。
    那么20年后的这一轮“房改”,也一定会影响更深远的未来。
 
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