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    • 两会后地产变局:开发商成房产金融机构打工仔
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2014-03-24  /  浏览:3973 次  /  

    “两会”后的地产变局

    在刚刚闭幕的全国“两会”上,房地产话题并未被过多提及,国务院总理李克强的政府工作报告甚至只字未提房地产宏观层面。很多行业人士指出,房地产行业即将迎来巨大变革。

    事实上,“两会”之后的房地产形势并没有想象中那么悲观——万科的“小股操盘”模式再次受到追捧,似乎给房企转型做出了榜样;部分房地产私募基金开始获得牌照;绿地重组金丰投资的模式,则为房地产国资改革提供了一个新的思路。本届政府提倡的简政放权,更让房地产开发商有望实现更短的建设周期、更有效的资金利用以及更高的净资产回报率……

    “变革”、“创新”,我们是否将会迎来一个崭新的房地产行业?

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    顶层设计

    简政放权逐步推开房企盈利能力有望提升

    对于房地产行业来说,“简政放权”有多大想象空间?恒大地产董事局主席许家印近期在“两会”上直言房地产行业繁杂的审批是房价高企的帮凶,简化审批、规范政府规费、推进税收改革能降低房地产建设的时间和资金成本,最终这种节省或能令房价降低。

    《每日经济新闻》记者采访多位房企内部人士发现,简政放权对于前期规划能力强的大型房企更有实际益处,在规模化高周转模式下,大型房企往往在拿地时已经做好规划,报建周期成为影响整个项目周期的重要因素,最终将导致项目周转速度的变化,而对于小型房企而言,“拿到地以后,可能还要花4个月的时间规划,这已经超过报建走审批所需要的常规时间,与其要求政府提高效率,不如自己提高项目规划效率更有用。”某中小型房企内部人士表示。

    繁杂审批带来隐形成本

    刚刚落下帷幕的“两会”上,许家印关于简政放权能降房价的观点成为媒体关注的焦点。他认为,构成房价有五部分:地价、综合造价、政府规费,税收和企业利润,其中政府规费、税收都能通过简政放权缩减成本,“这几个部分不往下降,房价就没法降。”

    一般来说,政府规费包括城市的基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印指出,政府规费往往各地差异较大,根据他对去年恒大项目做的统计,不同城市中,收费最少的37种,最多高达157种,不规范带来的乱收费现象令房企成本增加,而按照恒大去年项目平均值计算,这块规费大约占房价的11%。他建议,国家统一规范规费收取,取消不合理收费。

    除此之外,政府对房企征收包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种税种,暨南大学管理学院胡刚教授指出,一般来说,房地产领域的税费占房价的比例超过20%。许家印认为,在限定房企利润上限的前提下,把环节税都去掉,合并缴纳企业所得税之前的所有税种,统一为控制房地产利润的累进递增式的增值税,这样就避免了个别项目的暴利行为,降低房价。

    除直接的资金成本以外,由于繁杂审批而令房企承受的时间和精力的隐形成本事实上更为致命,根据新城地产董事长曹志伟的统计,房地产投资项目从立项到审批,整个流程需要经过20个部委,盖100个章,全程需要799个审批工作日;从拿地到开工,就要259个审批工作日。他曾算过一笔账:以2011年广州卖地总收入412亿元计算,这些投资项目若按目前流程的建设审批时间办理开工手续,按年息10%计算,一年会产生41.2亿元的资金成本,这意味着当年房企每一天为广州土地支付的利息成本超过1000万元。

    某大型房企内部员工对《每日经济新闻》记者表示,大部分大型房企都走高周转策略,这种情况下,往往拿到土地时已经做好地块规划,直接进行报建,这种情况下,审批效率直接影响项目结算周期,资金占用时间越久,最终反应的企业ROE也越低,所以如果简政放权能在房地产行业提现,当然是好事情。

    同时,针对审批中存在的串联审批、互设前置审批条件、流程复杂、审批时限长等问题,广东省房地产协会会长蔡穗声认为,目前的房地产项目审批环节消耗了很多社会资源,确实有精简的空间,这对于企业、购房者都是好事。

    简政放权逐步展开

    不过,房地产开发业内人士向《每日经济新闻》记者表示,从拿地到开工的周期,一般在一年左右,最短也需要6个月时间,要达到预售条件,还需要10个月左右的施工时间,除了政府审批以外,更多地涉及开发商自身规划、开发速度。该人士指出,目前国内很多中小型房企在拿地后需要4、5个月的规划时间,比审批所耗费的时间更多,“从内部提升效率的更好控制,向万科、万达学习,拿到地块已经规划好,相比指望政府简政放权,这一块更应该突破。”

    另一方面,政府对于房地产的简政放权已经逐渐展开。

    去年10月16日起,住房和城乡建设部放权,不再受理一级房地产估价机构资质核准事项,改由省级住建部门负责本行政区域内的相关核准工作。新华社引述住建部有关负责人的话介绍,住建部将负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作,制定房地产估价机构资质等级条件,指导全国房地产估价行业管理信息平台建设,制定房地产估价机构资质证书式样。

    国土资源部自去年4月起,下放12类项目用地和小面积零星分散建设项目用地预审权、卫片执法检查约谈和问责权到省。目前,国土资源部现有行政审批事项54项,未来3年还将取消、下放14项。

    部分省市也开始针对自身情况量身订制更“简短”的审批流程,《每日经济新闻》记者从深圳住建局获悉,对于深圳住房建设项目,去年行政审批事项减少了50%。此外,利用信息和外部信息共享,审批由原来的41项材料精简到16项,减少了60%,各工程项目方的施工许可申报材料压缩了20%以上,16个事项进行合并或转移。

    包头今年以来采取“部门牵头、并联审批、信息共享、限时办结”的方式,令房地产开发项目审批程序,将由原来“涉及9个主要行政部门,11项行政审批事项,6证5书,183个工作日”,优化为“涉及5个主要行政部门,7项行政审批事项,6证1书,42个工作日”,审批时限较优化前减少近5个月。

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